Subastas de Inmuebles

Información General sobre el procedimiento de subastas y Adjudicación Directa

Normativa de aplicación:

• Real Decreto 939/2005, de 29 de julio, por el que se aprueba el Reglamento General de Recaudación (artículos 97 y siguientes).
• Decreto de 8 de febrero de 1946, por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria.

A título orientativo, a continuación se resumen los siguientes apartados:

1ª. TÍTULOS DE PROPIEDAD:

Los títulos de propiedad o dominio de los bienes objeto de la subasta se encuentran disponibles en la sede central de este Organismo, en el Departamento de Embargos y Subastas, pudiendo ser examinados desde la publicación del Edicto de Subasta, hasta cualquier momento anterior a la adjudicación de los bienes, en horario de 9 a 14:00, de lunes a viernes (salvo festivos), debiéndose advertir que, tratándose de bienes inscribibles en un Registro Público, los licitadores no tendrán derecho a exigir otros títulos de propiedad que los aportados en el expediente.

De no existir  títulos de dominio inscritos o no habiéndose aportado por el obligado al pago, los rematantes habrán de proceder, si les interesa, como dispone el Título VI de la Ley Hipotecaria para llevar a cabo la concordancia entre el registro y la realidad jurídica, incumbiéndoles instar el procedimiento que corresponda, sin que este Organismo contraiga otra obligación a este respecto que la de otorgar, si el obligado al pago no lo hace, el documento público de venta.

De no estar inscritos los bienes en el registro, el documento público de venta es título mediante el cual puede efectuarse la inmatriculación en los términos previstos en la legislación hipotecaria.

2ª. DEPÓSITO:

Los licitadores están obligados a constituir un depósito del cinco por ciento ( 5%) del tipo de subasta del bien o lote por el que deseen pujar en la forma que se indique.

Al realizar la puja, el licitador deberá declarar si desea que su depósito quede reservado para el caso de que el mejor postor de la subasta no cumpliera la obligación de ingresar el resto del precio de adjudicación en el plazo concedido a estos efectos. En ese caso, el bien podrá adjudicarse en favor de los que le sigan por el orden de sus respectivas posturas y, si fueran iguales, por el orden cronológico en que hubieran sido realizadas.

En todo caso, cuando el licitador realice una puja inferior o igual a la que fuera la mayor oferta existente hasta ese momento, el depósito quedará reservado en los términos previstos en el apartado anterior.

Finalizado el período de presentación de ofertas las cantidades depositadas quedarán disponibles para los licitadores cuyos depósitos no hubieran quedado reservados conforme a los apartados anteriores, excepto la que corresponda al mejor postor, la cual quedará reservada como garantía del cumplimiento de la obligación de satisfacer el resto del precio de adjudicación y, en su caso, como parte del precio de venta.

Las cantidades depositadas que hubieran sido reservadas quedarán disponibles una vez cumplida la obligación por el rematante o adjudicatario de satisfacer el resto del precio de adjudicación.

El adjudicatario podrá solicitar de forma expresa, en el plazo de 5 días a contar desde la notificación de la adjudicación, el otorgamiento de escritura pública de venta del inmueble, debiendo efectuar, en el referido plazo de cinco días, un ingreso adicional del 5 por ciento del precio del remate.

3ª. SUSPENSIÓN DE LA SUBASTA:

La subasta podrá suspenderse en cualquier momento anterior al de emisión de la certificación del acta de adjudicación de los bienes, o, en su caso, al otorgamiento de la escritura pública de venta, si se efectúa el pago de la cuantía establecida en el artículo 169.1 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (deuda no ingresada, intereses devengados o que se devenguen hasta la fecha de ingreso en el Tesoro, recargos y costas del procedimiento).

El procedimiento de apremio solamente se suspenderá en los términos y condiciones señalados en el artículo 165 de la Ley General Tributaria (Ley 58/2003, de 17 de diciembre).

4ª. PLAZO PARA PAGAR EL PRECIO DEL REMATE:

El adjudicatario deberá ingresar la diferencia entre el depósito constituido y el precio de adjudicación en los 15 días siguientes a que le sea notificada la adjudicación del bien o lote.

Si los adjudicatarios no ingresasen el precio del remate en los plazos previstos, el depósito se aplicará a la cancelación de la deuda del obligado al pago para cuyo cobro se realiza la subasta, sin perjuicio de las responsabilidades en que pudieran incurrir por los perjuicios que origine la falta de pago del precio del remate.

5ª. LICITADORES. ADMISIÓN DE OFERTAS:

Podrán tomar parte como licitadores en la subasta, por si  o por medio de representante, todas las personas que tengan capacidad de obrar y no tengan impedimento o restricción legal, siempre que se identifiquen adecuadamente.

Una vez abierta la subasta en el Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado solamente se podrán realizar pujas electrónicas.

Los interesados que quieran participar en la subasta deberán estar dados de alta como usuarios del sistema y accederán al mismo por alguno de los medios electrónicos de acreditación de la identidad admitidos por el Boletín Oficial del Estado, de manera que se garantice una plena identificación de los licitadores. El alta podrá realizarse en el Portal de Subastas utilizando un medio electrónico de identificación admitido por la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado o bien mediante la comparecencia personal del interesado ante un funcionario público de cualquiera de las Administraciones públicas y órganos que celebren subastas a través del Portal de Subastas, que facilitará este trámite en los términos que se establezcan en su respectiva normativa y le advertirá de las condiciones en las que se desarrollarán los procedimientos de enajenación a través del Portal de Subastas.

Cuando la participación en la subasta se lleve a cabo en virtud de la colaboración social a la que se refiere el artículo 100.5 del R.G.R., el licitador, en el momento de su acreditación, podrá manifestar que, en el caso de resultar adjudicatario, se reserva el derecho a ceder dicho remate a un tercero para que el documento público de venta pueda otorgarse directamente a favor del cesionario.

Una vez abierta la subasta se podrán realizar pujas electrónicas durante un plazo de veinte días naturales desde su apertura. Las pujas se enviarán electrónicamente a través de sistemas seguros de comunicaciones al Portal, que devolverá un acuse técnico garantizado con sello electrónico del momento exacto de recepción de la puja y de su cuantía. En ese instante se publicará electrónicamente la puja y el postor que viera superada su puja será advertido de esta circunstancia por el sistema.

Serán admisibles pujas por importe superior, igual o inferior a la más alta ya realizada, que podrán ser reservadas para el supuesto de que el licitador que haya realizado la puja más alta no ingrese finalmente el precio de remate. En el caso de que existan pujas por el mismo importe, se preferirá la anterior en el tiempo.

La subasta no se cerrará hasta que haya transcurrido una hora desde la realización de la última puja, aunque ello conlleve la ampliación del plazo inicialmente fijado, con un límite máximo de ampliación de 24 horas.

6º PUBLICIDAD:

La Subasta se anunciará mediante su publicación en el Boletín Oficial del Estado y se abrirá transcurridas al menos 24 horas desde la publicación del anuncio, que contendrá la fecha de la subasta, el órgano de recaudación ante el que se sigue el procedimiento y la dirección electrónica que corresponda a la subasta en el Portal de Subastas.

7ª ADJUDICACIÓN Y PAGO. OTRAS MENCIONES:

Finalizada la fase de presentación de ofertas la Mesa se reunirá en el plazo máximo de 15 días naturales y se procederá a la adjudicación de los bienes o lotes conforme a las siguientes reglas:

a) En caso de que la mejor oferta presentada fuera igual o superior al 50 por ciento del tipo de subasta del bien, la Mesa adjudicará el bien o lote al licitador que hubiera presentado dicha postura.

b) Cuando la mejor de las ofertas presentadas fuera inferior al 50 por ciento del tipo de subasta del bien, la Mesa, atendiendo al interés público y sin que exista precio mínimo de adjudicación, decidirá si la oferta es suficiente, acordando la adjudicación del bien o lote o declarando desierta la subasta.

c) Si para un mismo deudor se hubiera acordado la subasta de varios bienes simultáneamente y, finalizado el plazo de realización de pujas electrónicas, en virtud de las cuantías ofrecidas no fuera necesaria la adjudicación de todos los bienes para cubrir la deuda reclamada en su totalidad, el orden de adjudicación a seguir por la Mesa se determinará de conformidad con las reglas contenidas en el artículo 99 del R.G.R.

d) Adoptado el acuerdo correspondiente, se entenderá finalizada la subasta y se procederá a levantar acta por el Secretario de la Mesa.

e) Designado adjudicatario conforme a los apartados anteriores y cuando, según la legislación aplicable, existan interesados que sean titulares de un derecho de tanteo u otro de adquisición preferente que obligue a poner en conocimiento previo las condiciones de la adjudicación, se comunicará ésta a dichos interesados. La adjudicación acordada por la Mesa quedará en suspenso durante el plazo en el que, según la legislación aplicable, los interesados puedan ejercer su derecho de adquisición.

f) La adjudicación será notificada al adjudicatario, instándole para que efectúe el pago de la diferencia entre el precio total de adjudicación y el importe del depósito, en los 15 días siguientes a la fecha de la notificación, con la advertencia de que si no lo completa en dicho plazo perderá el importe del depósito, que se aplicará a la cancelación de las deudas objeto del procedimiento. Todo ello, sin perjuicio de las responsabilidades en que pueda incurrir el adjudicatario por los perjuicios que origine a la Administración la falta de pago del precio de remate y a cuyo resarcimiento quedará obligado en todo caso.

 g) Asimismo y de existir otras posturas con reserva de depósito, la Mesa podrá acordar la adjudicación al licitador que hubiera realizado la oferta más elevada de aquellos cuyo depósito hubiera sido reservado, de acuerdo con las reglas de adjudicación anteriores.

h) Los adjudicatarios que hubiesen ejercitado la opción prevista en el apartado 3 del artículo 103 del R.G.R, deberán, en el plazo de 15 días contados a partir del día siguiente a que les sea notificada la adjudicación, comunicar la identidad del cesionario a cuyo nombre se otorgará el documento público de venta, con la advertencia de que dicha comunicación no altera el plazo de pago previsto anteriormente.

i) Ingresado el remate se entregará a los adjudicatarios certificación del acta de adjudicación de los bienes, salvo en los supuestos en que hayan optado por el otorgamiento de escritura pública de venta.