Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana(plusvalía)

 El Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (plusvalía municipal) grava el incremento del valor de un terreno de naturaleza urbana como consecuencia de su transmisión o de la constitución o transmisión de derechos reales de goce limitativos de dominio, como puedan ser el usufructo, uso y habitación, derecho de superficie, etc.

En el O.P.A.E.F. se gestiona mediante autoliquidación, conforme a lo dispuesto en el artículo 110.4 del Real Decreto Legislativo 2/2004 de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.

• En el supuesto de una compraventa o cualquier otro negocio jurídico de carácter oneroso, el que vende o transmite.
• Si el vendedor, o quien transmite, reside en el extranjero, será el comprador o adquirente el sujeto pasivo y obligado tributario, como sustituto del contribuyente.
  Una transmisión es onerosa cuando existe una contraprestación de cualquier tipo como, por ejemplo, la compraventa, la permuta, las adjudicaciones en pago de cualquier derecho, etc.
• En el supuesto de una donación o cualquier otro negocio jurídico de carácter lucrativo, es sujeto pasivo el donatario o adquirente.
  Una transmisión es lucrativa cuando responde a la mera liberalidad del transmitente y supone un lucro para el adquirente, como ocurre en la donación.
• En el supuesto de una transmisión mortis-causa (herencia o legado), los herederos o legatarios que adquieran la propiedad del inmueble.

•  En transmisiones mortis causa: 6 meses desde la fecha de fallecimiento del causante, prorrogable hasta un año a solicitud del sujeto pasivo, que deberá presentarse dentro de los 6 meses iniciales.

• En transmisiones inter vivos: 30 días hábiles contados desde la fecha en que se produce la transmisión (normalmente la fecha de la escritura pública).

Al presentar la autoliquidación debe aportar la documentación en la que se contiene la transmisión del inmueble objeto de la imposición, así como cualquier otra que acredite los hechos en que se fundamente la autoliquidación.

1.  Presentación telemática: A través de la Sede Electrónica del OPAEF.
2. Presencialmente: Para facilitar a los contribuyentes el cumplimiento de sus obligaciones tributarias, el OPAEF pone a su disposición un servicio presencial de asistencia para la elaboración y presentación de autoliquidaciones que se prestará, exclusivamente con cita previa, en los siguientes puntos:
   • Transmisiones mortis causa y transmisiones inter vivos por cualquier título de adquisición: en la Oficina de Atención al Contribuyente de Sevilla, c/ Alejo Fernández, 13.
   • Transmisiones inter vivos (compraventas y donaciones cuyo título de adquisición tenga su origen también en una compraventa o donación): en cualquiera de las Oficinas de Atención al Contribuyente del OPAEF.

• En el supuesto de transmisión que sea mediante escritura pública, copia simple de la escritura pública.
• En el supuesto de transmisión que no sea mediante escritura pública, copia del documento que origina la transmisión.
• En los supuestos de transmisión por causa de muerte sin escritura pública: certificado de defunción, certificado de actos de última voluntad y testamento. Si el trámite es presencial se requerirá copia del DNI de los herederos o legatarios.
• Título de adquisición del inmueble objeto de transmisión.
• Si desea determinar la base imponible por el incremento real (diferencia entre el valor de adquisición y transmisión), conforme a lo contemplado en el artículo 107.5 del TRLHL, o solicita la no sujeción al impuesto prevista en el artículo 104.5 del TRLHL, en el caso de que la adquisición o la transmisión se produzca a título lucrativo (herencia o donación) se deberá aportar, además de la documentación anterior, declaración del impuesto sobre sucesiones y donaciones (en el caso de donaciones, modelo 651 y en el caso de herencia modelo 660).
• En su caso, documento de otorgamiento de representación, según modelo de representación para actuaciones en el OPAEF o cualquier documento válido en derecho que deje constancia fidedigna de la representación.

No están sujetos los siguientes supuestos de transmisión de inmuebles:

1. Los incrementos de valor de los terrenos de naturaleza rústica.
2. Las aportaciones realizadas por los cónyuges a la sociedad conyugal.
3. Las adjudicaciones que se produzcan para la liquidación de sociedad conyugal.
4. Las aportaciones a la SAREB o de ésta a entidades participadas o a fondos de activos bancarios (Ley 9/2012).
5. Las adjudicaciones que se produzcan en compensaciones o reparcelaciones urbanísticas, en pago de las aportaciones previas.
6. Las transmisiones en operaciones societarias de fusión, escisión y aportación de ramas de actividad.
7. La extinción de derechos reales, por el transcurso de su tiempo de duración.
8. La extinción de condominio. Pero los excesos de adjudicación sí que están sujetos, salvo indivisibilidad del inmueble adjudicado.
9. La disolución de sociedad civil acogida a la Disp. Ad. 19ª de la Ley del IRPF.
10. La inexistencia de incremento real del valor del terreno durante el periodo impositivo, conforme a la declaración parcial de inconstitucionalidad declarada por la sentencia 59/2017 del T. Constitucional y conforme a la jurisprudencia del Tribunal Supremo (sentencia nº 1163/2018 y otras).
11. En transmisiones posteriores, todos estos supuestos no se computan como fecha inicial del periodo de generación de la plusvalía.

Asimismo, la Ley contempla un supuesto de no sujeción por inexistencia de incremento real del valor del terreno, que debe ser instada y acreditada por el sujeto pasivo aportando los títulos de adquisición y transmisión del inmueble.

Tanto en el momento de la adquisición como en el de la posterior transmisión del terreno, se tendrá en cuenta el mayor valor de los siguientes:

1. El valor que conste en el título que documente la transmisión si esta fuese onerosa, o bien el declarado a efectos del Impuesto de Sucesiones y Donaciones si fuese a título lucrativo. No se computarán los gastos o tributos que graven dichas operaciones.
2. El valor comprobado por la Administración, ya sea el comprobado por la Administración autonómica como valor de referencia a efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, o bien el comprobado por el O.P.A.E.F.

Cuando se transmitan terrenos edificados, se tomará como valor del suelo el que resulte de aplicar a dichos valores la proporción que represente el valor catastral del suelo respecto del valor catastral total.

Exenciones: Están exentas las siguientes transmisiones:

1. Constitución o transmisión de un derecho de servidumbre.
2. Transmisión de inmuebles del patrimonio histórico: Requisitos:
   • Que el inmueble se encuentre dentro del perímetro delimitado como Conjunto Histórico-Artístico o haya sido declarado individualmente de interés cultural (BIC).
   • Que el inmueble tenga asignado en el planeamiento vigente el nivel de protección A o B (protección de edificios singulares), y que las obras realizadas hayan tenido por objeto la conservación o puesta en valor de los elementos protegidos.
   • Que el sujeto pasivo haya realizado a su cargo, obras de conservación, mejora o rehabilitación en el inmueble.
   • Que las obras se hubiesen realizado durante el periodo impositivo, con la correspondiente licencia urbanística.
   • Que el importe total de las obras sea superior al 75% de la base imponible.
   • Tiene carácter rogado, por lo que debe ser expresamente solicitada, acompañando la documentación acreditativa del cumplimiento de todos los requisitos anteriores.
3. Dación en pago de la vivienda habitual: Requisitos:
   • Que se trate de una dación en pago, por el deudor hipotecario o el avalista, de su vivienda habitual, a favor de la entidad de crédito para la cancelación de la deuda, así como las ejecuciones hipotecarias, judiciales o notariales.
   • Se entiende por vivienda habitual aquella en que estuviese empadronado el transmitente ininterrumpidamente durante al menos los dos años anteriores a la transmisión (o desde el momento de la adquisición del inmueble si no hubiesen transcurrido los dos años).
   • Que el transmitente, o cualquier otro miembro de su unidad familiar, no dispusieran de otros bienes en cuantía suficiente para poder pagar la deuda hipotecaria (Se presume esta circunstancia salvo prueba en contrario).
4. Exenciones subjetivas: están exentas las siguientes entidades:
   • Administraciones públicas: el Estado, las comunidades autónomas y entidades locales, así como sus organismos autónomos o entidades de derecho público de carácter análogo.
   • Las instituciones declaradas benéficas o benéfico-docentes.
   • Las entidades gestoras de la Seguridad Social.
   • Los titulares de concesiones administrativas revertibles, respecto de los terrenos afectos a estas.
   • La Cruz Roja Española.
   • Las personas a cuyo favor se haya reconocido la exención en tratados internacionales.
   • Las entidades sin ánimo de lucro acogidas al régimen fiscal especial regulado en la Ley 49/2002. Es de carácter rogado y la a opción por este régimen debe comunicarse al O.P.A.E.F.

El impuesto se devenga en el momento que se produce la transmisión del inmueble (o la constitución o transmisión de un derecho real sobre el mismo):

• Si se trata de una transmisión mortis causa la transmisión se produce siempre en la fecha de fallecimiento del causante, ya que, aunque la aceptación de la herencia y la adjudicación de los bienes hereditarios se produzca en un momento posterior, retrotrae sus efectos traslativos del dominio al momento del fallecimiento.
• Si se trata de un negocio inter vivos formalizado en escritura pública (u otro documento de carácter público), la transmisión tiene lugar en la fecha del documento, salvo que de la escritura se desprenda una fecha diferente.
• En las subastas judiciales, administrativas o notariales, se considera la fecha del auto o providencia aprobando el remate, si en el mismo queda constancia de la entrega del inmueble.
• Si la transmisión tiene lugar en virtud de un documento privado, sólo tiene efectos ante terceros desde la fecha en que se incorpora a un registro público, o desde la fecha de fallecimiento de alguno de los contratantes, o desde la fecha en que se presenta a un funcionario público por razón de su oficio, esto es, cuando se presenta la autoliquidación del impuesto.
• En las expropiaciones forzosas, la fecha del acta de ocupación y pago.

La base imponible está constituida por el incremento real del valor de los terrenos puesto de manifiesto en el momento del devengo y experimentado a lo largo de un periodo máximo de 20 años.

Hay dos métodos:

A.- Estimación objetiva: en función del valor catastral del suelo en el momento del devengo y del número de años o meses completos en los que se ha producido el incremento de valor, desde la anterior transmisión del inmueble, aplicándose los coeficientes que establezca la Ordenanza Fiscal, y en su caso, los coeficientes máximos establecidos por el Real Decreto Ley 26/2021, que podrán ser actualizados anualmente en las Leyes de Presupuestos Generales del Estado u otra norma de rango legal.

B.- Estimación directa: El sujeto pasivo podrá optar por tomar como base imponible el incremento real de valor calculado por comparación directa de los valores de adquisición y posterior transmisión del terreno, de la misma forma que se calcula el supuesto de no sujeción por inexistencia de incremento, para lo que tendrá que aportar la misma documentación que lo acredite.

En la aplicación informática para presentar telemáticamente autoliquidaciones del impuesto, se calcula por los dos métodos, proponiendo la más beneficiosa.

Es el periodo a lo largo del cual se produce el incremento de valor del terreno, el tiempo que transcurre desde la anterior transmisión del inmueble a la actual que constituye el hecho imponible. En el método de estimación objetiva se computa por años o meses completos y el periodo máximo computable son 20 años.

Si el periodo es inferior a un mes la base imponible es cero y no se genera importe a ingresar.

Debe tenerse en cuenta si se transmite íntegramente todo el inmueble o solo una parte o porcentaje del mismo.

Asimismo, cuando se constituye o transmite un derecho real limitativo del dominio, se considera que se transmite una parte del valor total que correspondería al pleno dominio:

• Si es un usufructo temporal, se valora en un 2% por cada año de duración, con un máximo del 70%.
• Si es un usufructo vitalicio, se valora en un 70% si el usufructuario tiene menos de 20 años en el momento de constitución del usufructo, minorándose dicho porcentaje en un 1% por cada año que exceda de los 19 años, hasta un límite mínimo del 10% (para simplificarlo: %valor del usufructo = 89 – edad del usufructuario]. En los usufructos vitalicios sucesivos o a favor de dos cónyuges, se considera la edad del más joven.
• Si es un usufructo a favor de una persona jurídica por más de 30 años o por tiempo indefinido, se considera el 100% del valor.
• Si es un derecho de uso o habitación, se valora en el 75% de la valoración que le correspondería si fuese un usufructo.
• Si es un derecho a edificar una o más plantas o bien un derecho de superficie, la parte proporcional que suponga respecto de la edificabilidad total del inmueble.
• La nuda propiedad se valora por la diferencia entre el porcentaje en que se valora el usufructo o el derecho real que se hubiese constituido, respecto del valor total (100%) que correspondería al pleno dominio.

Será el resultado de aplicar a la base imponible más beneficiosa el tipo de gravamen fijado por cada respectivo municipio.

Es el resultado de reducir la cuota íntegra con el importe de las bonificaciones previstas en la ley.

1. Bonificación de hasta el 95% de la cuota íntegra del impuesto en las transmisiones de terrenos y en la transmisión o constitución de derechos reales de goce limitativos de dominio, realizadas a título lucrativo por causa de muerte a favor de los descendientes y adoptados, los cónyuges y los ascendientes y adoptantes. Los aspectos sustantivos y formales se regulan en la respectiva Ordenanza Fiscal de cada municipio.
2. Bonificación de hasta el 95% de la cuota íntegra del impuesto en las transmisiones de terrenos y en la transmisión o constitución de derechos reales de goce limitativos de dominio, en los que se desarrollen actividades económicas que sean declaradas de especial interés o utilidad municipal por concurrir circunstancias sociales, culturales, histórico-artísticas o de fomento de empleo que justifiquen tal declaración. Corresponderá dicha declaración al Pleno de la Corporación y se acordará, previa solicitud del sujeto pasivo, por voto favorable de la mayoría simple de sus miembros. Los aspectos sustantivos y formales se regulan en la respectiva Ordenanza Fiscal de cada Municipio.

El artículo 27 de la Ley 58/2003, General Tributaria, establece los siguientes recargos para autoliquidaciones presentadas voluntariamente fuera del plazo para declarar, sin requerimiento previo:

No obstante, si estos recargos se ingresan en periodo voluntario, como ocurre cuando se incluyen en una autoliquidación, tienen una deducción del 25% de su importe.
 
Aplicando estos recargos y deducción a la cuota líquida, obtendremos el importe total a ingresar.

El artículo 106, 1.b) del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, TRLHL, establece que en las transmisiones a título oneroso, como son las compraventas, el sujeto pasivo del Impuesto es el que transmita la propiedad o transmita o constituya el derecho real de que se trate.

Los pactos entre particulares solo afectan a los que lo firmaron, nunca a un tercero, como es la Administración. La posición del sujeto pasivo no podrá ser alterada por dichos pactos según determina el artículo 17 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Por tanto, debió Vd. haber practicado la autoliquidación, y, al no hacerlo, lo ha hecho la Administración, con las correspondientes sanciones y recargos.

El artículo 109, 1.a) del TRLHL establece que, cuando se transmita la propiedad del terreno, ya sea a título oneroso o gratuito, entre vivos o por causa de muerte, el impuesto se devenga en la fecha de la transmisión. Según establece el artículo 657 del Código Civil, todos los derechos a la sucesión de una persona se transmiten desde el momento de su muerte. La partición hereditaria no supone transmisión alguna, es un acto declarativo. El incremento de valor debe determinarse desde la fecha del fallecimiento del causante.